Resuelve todas tus dudas e inquietudes sobre el IRPH y en qué te puede afectar

Imagen: pixabay
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La abogada de Pamplona, Raquel Saralegui Iglesias de Saralegui Iglesias Abogados nos explica con detalle qué es el famoso IRPH y cómo nos puede afectar
Resuelve todas tus dudas e inquietudes sobre el IRPH y en qué te puede afectar

Son muchas las personas que afrontan la importante decisión de adquirir un inmueble en el que residir y construir su proyecto de vida. Una de las opciones más comunes en nuestro país, para tal pretensión, es la de acudir a la compraventa de inmuebles con el respaldo de una financiación mediante un préstamo con garantía hipotecaria, lo que a efectos prácticos supone la devolución mes a mes de una serie de dinero durante un plazo que va desde los cinco años hasta los treinta años. 

Cuando esas personas deciden todas las anteriores variables comienza la parte más complicada, que no es otra que la de familiarizarse con una serie de palabras que hasta entonces la persona interesada ha oído muy pocas veces o no las ha oído ninguna. Esta lista de palabras que en su mayoría son acrónimos entre las que nos encontramos T.A.E, EURIBOR o IRPH, no solo son complicadas por el desconocimiento de los conceptos, sino porque se requieren de unos conocimientos que una persona media a duras penas posee. 

Es por ello, que en este artículo trataremos de explicar el IRPH, concepto del que los medios de comunicación se están haciendo eco por lo que puede suponer a futuro. El IRPH se ha convertido en uno de los índices de referencia más utilizados en los préstamos hipotecarios, sin embargo; la falta de transparencia para su cálculo y el encarecimiento de los intereses del préstamo si lo ponemos en relación con el EURIBOR son la mezcla perfecta para un aluvión de reclamaciones a consecuencia del sobrepago que los clientes bancarios de estos productos han tenido que asumir. 

- En primer lugar, ¿Qué se entiende cómo IRPH? 

En un préstamo hipotecario a parte de la devolución del préstamo hipotecario, que comúnmente se le conoce como principal, se debe hacer frente a los intereses. Para ello, se utilizan una serie de índices que antes hemos mencionado, el EURIBOR y el IRPH que se multiplicarán sobre el principal para conocer los intereses que se deberán pagar. 

El IRPH se refiere al Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios, lo que siguiendo a lo anteriormente mencionado, implica que este porcentaje afecte directamente a los intereses que se pagarán por el préstamo hipotecario. Para su cálculo se realiza una media de los precios ponderados de todas las operaciones de préstamo hipotecario a plazo igual o superior a tres años. ¿Qué es lo que supone un problema entonces en este cálculo? Si se hiciese una media de los tipos de interés, el variable o el fijo, no existiría ninguno, ahora bien; para calcular la media no solo se utilizan estos dos conceptos, sino que a esta media se le añaden las comisiones, el EURIBOR y el diferencial. 

La principal repercusión de la media de estos conceptos es que el IRPH, al recoger no solo los tipos aplicados de interés sino otros conceptos como son las comisiones y los diferenciales, sea un índice de mercado muy superior a otros existentes en el mercado. El IRPH toma como referencia todos los gastos que suponen las hipotecas en su media aritmética, mientras que otros índices como el EURIBOR tienen solo como referencia los tipos de interés proporcionados por los bancos. 

Sumado a todo esta situación, si los bancos hubiesen explicado todas estas cuestiones de manera clara, probablemente la mayor parte de los consumidores hubiese rechazado la incorporación de la cláusula IRPH, a pesar de ello, no se explicó en ningún momento porqué resultaba más favorable este índice ni tampoco los parámetros utilizados para su cálculo. 

A modo ejemplificativo, desde el 2010 hasta el 2021 el IRPH ha estado constantemente variando entre un 6,25% y un 1,5%, mientras que en el mismo periodo entre un 2% hasta llegar a un -0,5%. Siendo posible gráficamente ver qué índice de referencia es el más favorable, y siendo incapaces los consumidores de decidir por desconocimiento acerca de estos tipos. 

- ¿Cómo puedo saber si se ha aplicado el IRPH a mi préstamo hipotecario? 

Para conocer si una hipoteca está afectada por la cláusula IRPH, lo único necesario es la escritura pública de constitución de hipoteca. Concretamente, en el momento de acudir a la Notaría para la compra de la vivienda se firman dos escrituras, la primera la de compraventa y la segunda esta misma. 

Con la escritura en la mano, se deberá acudir al apartado denominado “Cláusulas financieras” y buscar la cláusula que contenga los “Tipos de interés variable”. En esta misma se encontrará si la hipoteca se encuentra afecta o no al IRPH o al EURIBOR. En el caso que sea el EURIBOR, no existirá dicho sobrepago, mientras que sí está sujeta al IRPH es recomendable solicitar la devolución de los intereses y si el préstamo sigue vigente el cambio del IRPH a EURIBOR. 

Si no se cuenta con la escritura de constitución de hipoteca, ésta se podrá solicitar ante el Notario ante el que se firmó la misma para solicitar una copia y poder cotejar la aplicación del IRPH. 

Es recomendable a su vez, buscar, si no se ha hecho ya la revisión de la cláusula de gastos de constitución de hipoteca, que se han declarado improcedentes por los Tribunales de nuestro país. 

- ¿Qué puedo reclamar si a mi préstamo se le ha aplicado el IRPH? 

Existen dos escenarios acerca de lo que se puede reclamar en los supuestos de IRPH y que no han quedado esclarecidos aún en la práctica. La opción más habitual y la más razonable es que tras la declaración de nulidad de la cláusula IRPH, ya sea porque venga establecido en el contrato o el juez decidan que se aplique el EURIBOR de manera supletoria. 

Si esto sucede el consumidor podrá reclamar la diferencia entre lo que debería haber pagado con el EURIBOR y lo que efectivamente pagó por el IRPH. Por lo que esa diferencia será el objeto de la reclamación. En consecuencia, si el préstamo sigue vigente las próximas cuotas tras la declaración de nulidad y sustitución del tipo de interés por el EURIBOR deberán calcularse de nuevo y proceder al pago de lo que corresponda. 

La otra opción posible sería que a falta de un tipo sustitutivo y al considerarse nulo el tipo de interés, este pasaría a ser del 0%, al no haberse pactado. Por lo que el consumidor recibiría la totalidad de los intereses pagados en dicha reclamación.

- ¿Cuánto dinero me pueden devolver si reclamo? 

De entrada se puede decir que la cantidad a devolver dependerá según el caso concreto del consumidor, ya que se debe observar si el préstamo hipotecario sigue vigente o no y la decisión del juez, como antes se mencionaba. Una cosa es clara, en caso de que se consiga la nulidad de la cláusula, la entidad de crédito deberá devolver el dinero pagado, más los intereses de este dinero al tipo de interés legal. 

Una estimación realizada y que podemos encontrar mencionada en la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea C-655/20 es que la utilización del IRPH ha supuesto un coste adicional de entre 18.000 y 21.000€ por préstamo. 

- ¿Qué bancos han usado este índice en sus hipotecas? 

Tomando en consideración los datos aportados por el Banco de España, las hipotecas vinculadas a la cláusula IRPH mayoritariamente las encontramos con entidades como Caixabank y el Banco Santander, que han cobrado 6.446 millones de euros, el primero y 4.300 millones de euros por la aplicación de esta cláusula. En otra escala encontramos a BBVA y a Bankia, con 3.100 millones de euros y 1.600 millones de euros respectivamente, mientras que Sabadell cobró 800 millones de euros. 

Estas cifras pueden darnos una idea de que entidades de crédito son las que encabezan la incorporación al contrato de estas cláusulas en los préstamos hipotecarios. No obstante, no debemos olvidar que existen muchas entidades de crédito, entre ellas Cajas de Ahorros, que han podido aplicar estas cláusulas y que actualmente han sido absorbidas por estos Bancos. Teniendo esto en cuenta, es recomendable que aquellas personas que han solicitado un préstamo hipotecario con una Caja de Ahorros también realicen la revisión de su escritura pública. 

- ¿Cuál es la postura de los distintos Tribunales acerca de este índice?

El Tribunal Supremo de nuestro país ha mantenido una postura un tanto paradójica y es por esta decisión es la que se está demorando tanto el debate y la resolución acerca del IRPH. En primer lugar, respaldan que existió una falta de transparencia en la comercialización del IRPH por no haber explicado lo que suponía el índice de referencia ni su evolución durante los años anteriores. Pero, en segundo lugar, argumenta que aunque esta cláusula sea poco transparente u opaca, esto a su criterio no supone que las condiciones sean desequilibradas para los consumidores, añadiendo que al ser un índice oficial no han de ser consideradas nulas. 

Esta cuestión no es razonada de la misma manera por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea que considera que las cláusulas contractuales deben ser examinadas, por mucho que sean oficiales, por el Estado en el que se apliquen, exigiéndose que sean de carácter claro y comprensible. A mayor abundamiento, este deber de transparencia exige que la cláusula no sea solo comprensible en el plano gramatical, sino que debe permitir que el consumidor esté en condiciones de comprender el funcionamiento concreto del modo de cálculo y sus consecuencias económicas. Fijándose de esta manera un criterio que aunque el Tribunal Supremo no comparta, a futuro se deberá acatar por los Tribunales de nuestro país. Como principal efecto, este Tribunal indica que los jueces nacionales deberán sustituir la cláusula IRPH por un índice legal aplicable. 

Esta última interpretación que hace el Tribunal de Justicia está empezando a ser adoptada por los Tribunales de nuestro país. A modo ilustrativo, el Juzgado de Primera Instancia de Pamplona en su Sentencia 839/2021, de 11 de mayo de 2021, citando la jurisprudencia europea anteriormente citada declaraba nula la cláusula IRPH y daba a las partes, el consumidor y la entidad de crédito a elegir entre la nulidad total del contrato, que implica la devolución del préstamo del consumidor al banco y los intereses del banco al consumidor o la sustitución del índice de referencia IRPH por el EURIBOR. 

Aun así, esta sentencia no está siendo la tónica general de los demás Juzgados que se están decantando no por la elección del consumidor, sino por la sustitución de la cláusula IRPH por otro índice de referencia.

Dicho todo lo anterior, parece que las posturas mayoritarias acerca de este índice de referencia se van poco a poco dilucidando, considerándose como una cláusula nula, y por ende; sujeta a reclamaciones por parte de los consumidores.

Si tienes más dudas, la abogada de Pamplona, Raquel Saralegui,  de Saralegui Iglesias Abogados te puede atender personalmente. Toda la información en su web   www.saraleguiiglesiasabogados.es

 

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