Qué es una hipoteca inversa y cómo puedo reclamarla

Las hipotecas inversas son productos financieros que las entidades ofertan como una renta mensual ligada al valor de la vivienda. 

Generalmente son colocadas a personas mayores para complementar sus pensiones, pero realmente no siempre es la mejor opción, pues tiene pros y contras por igual y deberán explicarte todas las consecuencias económicas que tiene su contratación. No siempre existe necesidad de contratar este producto, ya que muchas veces existen posibilidades mucho más rentables y no tan costosas. 

La mayoría de entidades lo ofertan a personas mayores de 55 años. En España se regula en la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria.

Es necesario que el cliente tenga una vivienda en propiedad.

Como contraprestación la entidad abona una renta que se fijará en función del valor del a vivienda y la edad del cliente. Según avanza la edad se aumenta la renta mensual a percibir.

Es muy importante conocer que sus principales contras son que tiene unos gastos de tasación, notario, registro, impuestos, gestoría. 

En la hipoteca inversa se coloca un seguro de renta vitalicia que se activa si el cliente sobrevive al plazo máximo del crédito. En este caso la aseguradora pagaría la renta vitalicia hasta el fallecimiento del asegurado. Normalmente es prácticamente imposible que se active este seguro, vaya que te colocan un seguro que es inútil. 

El negocio de las entidades está en que colocan un seguro inicial muy caro, una comisión de apertura elevada, unos gastos de formalización asociados y además, los intereses generados, así como los gastos de cancelación. Esto sumado suele suponer más del 70% del valor de tasación de la vivienda.

Cuando fallece el contratante los herederos se quedan en una situación paupérrima, pues reciben una propiedad ligada a una deuda anexa a la misma, que para poder cancelarla (se deberán abonar todos los gastos iniciales, el seguro asociado y las cantidades percibidas junto con los intereses generados de dichas cantidades, así como los gastos de la propia cancelación) normalmente tienen que malvender la vivienda por debajo del precio de mercado por la asfixia de la citada deuda.

Ejemplo práctico:

Persona con 65 años que le colocan una hipoteca inversa.

La vivienda se tasa en valor de mercado, en este caso supongamos que se tasa en 600.000 euros y se conceden 500.000 euros de los cuales se descuentan 40.000 euros del seguro asociado, 25.000 euros de gastos de notario, registro, gestoría, impuestos y tasación. 

La renta mensual que percibe el cliente es de 1400 euros. 

El cliente vive durante 10 años por lo que cobra una cantidad de 168.000 euros. 

Si se puso un fijo del 5% por los intereses de dicha cantidad entregada en renta, el heredero del cliente al fallecimiento, se encuentra con la siguiente situación. 

Una vivienda en propiedad que, si la tasa en la fecha de fallecimiento es siempre menor a lo tasado en escritura hipotecaria, supongamos en este ejemplo 400.000 euros y que además viene asociada con una deuda de 40.000 + 25.000 + 168.000 + 8.400 = 241.400 euros. 

El heredero tiene una mala papeleta pues tiene una deuda con la entidad de 241.400 euros que sigue generando intereses y que no dispone del dinero líquido para cancelarla, por lo que tiene que proceder a vender la vivienda de manera apresurada y a un precio menor del de mercado. Acaba vendiendo la vivienda por 320.000 euros. 

Con este dinero procede a cancelar la deuda teniendo un remanente de 78.600 euros de los cuales tiene que pagar la plusvalía y también los gastos de cancelación que se ponen en otros 25.000 euros, quedando un pequeño remanente de 53.600 euros. 

No parece una mala operación, pero ahora paremos y pensemos que hubiera pasado ni le hubieran explicado todo esto y hubiera sabido las consecuencias, no es más lógico que este cliente hubiera vendido dicha vivienda que en el momento de formalización estaba tasada en 600.000 euros, quitamos los posibles impuestos y gastos de venta 35.000 euros, quedando 565.000 euros de remanente. 

Si a este remanente le restamos la renta que le entregó el banco por importe de 168.000 euros y lo restamos a la cantidad de remanente de la venta, nos sale una cantidad de 397.000 euros. 

Se hubiera podido comprar para vivir una casa más pequeña de 360.000 euros, cantidad ya descontados de los 397.000 euros para gastos por la compra 37.000 euros.

En este caso, el fallecido hubiera tenido en vida una vivienda (de menor valor a la anterior es lo único que varía) y una renta mensual igual que en el ejemplo de la hipoteca inversa y el heredero recibiría una vivienda en propiedad tasada en más de 350.000 euros y no tendría ninguna deuda con nadie. 

Por tanto y en aras de la lógica aplastante, nos preguntamos, ¿es rentable para el cliente una hipoteca inversa o realmente es una ruina y para quien es verdaderamente rentable es para las entidades financieras? 

Los juzgados están reconociendo la nulidad de las citadas hipotecas porque no hay transparencia, es un comercialización y además se produce un error o vicio en el consentimiento del contratante, quien si hubiera conocido las verdades consecuencias económicas de la hipoteca inversa nunca la hubiera contratado pues generalmente es la peor opción existente, habiendo alternativas mucho menos costosas, concluyendo que como siempre la banca siempre gana, pero otra vez sin dar la información y explicación del producto en todas sus consecuencias porque si lo hicieran realmente nadie contraría este producto en las condiciones que se oferta. 

Espero que les haya gustado el artículo, pronto publicaremos más noticias o artículos con las principales novedades en derecho del consumidor y bancario.

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Iñaki Iribarren García

Socio director en IRIBARREN ARTOLA Abogados