Defectos o vicios en la compra de vivienda nueva o de segunda mano

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El letrado Iñaki Iribarren García, Socio Director en Iribarren Artola Abogados, nos informa de las principales acciones que puede ejercitar el comprador de una vivienda cuando tiene problemas de defectos o vicios en su vivienda.

Defectos o vicios en la compra de vivienda nueva o de segunda mano

En los últimos meses estamos teniendo una demanda al alza de consultas para realizar procedimientos en defensa de compradores de vivienda tanto nueva como de segunda mano para reclamar al vendedor o los agentes intervinientes en la construcción, vicios o defectos de la propiedad adquirida.

Defectos constructivos

En este tipo de reclamaciones son muy importantes los plazos de garantía y prescripción, ambos regulados en la Ley de Ordenación de la Edificación (en adelante L.O.E.). 

Debemos en primer lugar hacer una clara diferenciación entre plazo de garantía y prescripción. Así, el plazo de garantía es el periodo que comienza con la firma de acta de recepción de obra con la que el promotor, constructor y técnicos están obligados por ley a hacerse responsables de la reparación del defecto. Como veremos, este plazo variará, 1, 3 y 10 años, dependiendo de la tipología del defecto. Por su parte, el plazo de prescripción es el plazo que tiene el afectado para interponer demanda. Este plazo, independientemente del tipo de defecto constructivo ante el que nos encontremos, siempre será de dos años y comienza a correr desde que tenemos conocimiento del defecto si bien, como veremos, admite interrupción. Estos plazos se computan desde el acta de finalización de obra.

Conforme a lo anterior, en los casos en los que se adquieran viviendas en edificaciones terminadas hace años, es importante tener en cuenta que los plazos de garantía para determinados defectos pueden estar ya consumidos. En estos supuestos resulta imprescindible un estudio riguroso del contrato de compraventa y el comprador deberá asegurarse de que en el mismo se establezcan garantías adecuadas, independientemente de las otorgadas por la L.O.E.

Los plazos de garantía vienen directamente relacionados con el tipo de defecto ante el que nos encontremos, por lo que debemos distinguir tres supuestos:

1 año de garantía para defectos de terminación o acabado: son aquellos que afectan a elementos, valga la redundancia, de terminación o acabado como pueden ser tarimas, solados, pintura, griferías, una puerta que no cierra, etc. Son defectos que podemos considerar leves y, por lo general, de fácil reparación. 

3 años de garantía para defectos de habitabilidad, funcionalidad y seguridad: estos son sin lugar a dudas los defectos constructivos más habituales y desde luego problemáticos. Filtraciones, humedades, ruidos, grietas, problemas con la caldera, falta de confort térmico en la vivienda o consumos energéticos excesivos, son defectos demasiado habituales en las viviendas de nueva construcción y que suponen importantes quebraderos de cabeza para los afectados. Estos defectos no suelen ponerse de manifiesto hasta pasado un tiempo usando la vivienda

10 años para defectos estructurales: esto es, aquellos defectos que inciden en elementos estructurales de la edificación (cimientos, forjados, pilares, vigas) y que además ponen en peligro su estabilidad. Este tipo de defectos son afortunadamente poco habituales y son los únicos cubiertos por lo que se conoce como Seguro Decenal. Claro está, en estos casos, dada la gravedad, la asistencia de un perito y un abogado especializado en defectos constructivos son esenciales desde el momento en que se ponga de manifiesto el defecto.

Es importante señalar que el propietario afectado debe documentar el defecto de forma que sea posible probar en un futuro que el mismos ha surgido dentro del plazo de garantía. En ese sentido, siempre es necesario trabajar un con buen perito técnico que sea arquitecto.

El plazo de prescripción es el periodo que nos otorga la L.O.E. para reclamar judicialmente – demandar- a los responsables (promotor, constructor o técnicos) la reparación de un defecto constructivo o, en su caso, la indemnización necesaria para que el propietario realice por si mismo las oportunas reparaciones. El plazo de prescripción es de 2 años para cualquier tipo de defecto. Como hemos indicado antes, es importante tener en cuenta que el plazo de prescripción admite interrupción.

Vicios ocultos

Los Vicios ocultos de las viviendas o edificios son defectos no visibles u ocultos que, en caso de aparecer antes de un determinado plazo desde la venta, dan derecho al comprador a exigir al vendedor el saneamiento de la vivienda o inmueble, así como de la resolución del contrato o de la modificación de sus condiciones.

En el caso de las viviendas con más de 10 años, el plazo para reclamaciones por vicios ocultos es de 6 meses, contados desde la entrega de la vivienda vendida. (art. 1490 Código Civil)

El vendedor está obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tenga la vivienda, Si la hacen impropia para el uso a que se la destina, y si de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella, por ocasionar una disminución del uso de la misma.

Sin embargo, el vendedor no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieran a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador fuera un perito que por razón de su oficio o profesión, debería fácilmente conocerlos. (art. 1484 código civil)

Aunque el vendedor ignorase la existencia de los mismos, deberá responder al comprador saneándolos, salvo que se haya estipulado lo contrario en contrato (art. 1485).

En los casos anteriores, el comprador podrá optar entre, desistir del contrato, teniendo que serle devueltos los gastos que pagó; rebajar una cantidad proporcional del precio (la que determinen los peritos) y ser indemnizado por daños y perjuicios, además, si optará por la rescisión del contrato, el comprador tendrá derecho también a indemnización por daños y perjuicios si el vendedor conociera los vicios o defectos ocultos de la vivienda y no los manifestara al comprador. (art. 1486.)

Espero que les haya gustado el artículo, pronto publicaremos más noticias o artículos con las principales novedades en derecho del consumidor y bancario.

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Iñaki Iribarren García
Socio Director en IRIBARREN ARTOLA Abogados

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