Los socios de Gobierno y EH Bildu materializan su acuerdo y aprueban el dictamen de la ley de vivienda

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Los socios de Gobierno y EH Bildu materializan su acuerdo y aprueban el dictamen de la ley de vivienda

La Comisión de Ordenación del Territorio, Vivienda, Paisaje y Proyectos Estratégicos del Parlamento de Navarra ha aprobado este martes el dictamen en relación con la proposición de ley foral para el fomento de un parque de vivienda protegida y asequible en Navarra con el apoyo de PSN, Geroa Bai, EH Bildu, Podemos e Izquierda-Ezkerra, materializando así el acuerdo que anunciaron este lunes. Navarra Suma ha votado en contra.

En el transcurso del debate efectuado en Comisión se han estudiado 143 enmiendas (2 in voce) de las que se han aprobado 32, todas a iniciativa de PSN, Geroa Bai, EH Bildu, Podemos e I-E. Antes del inicio del debate, el PSN ha retirado las 8 enmiendas que había registrado.

Las once enmiendas defendidas por Navarra Suma han sido rechazadas en bloque, al estimar el resto de formaciones que equivalían a una "enmienda a la totalidad". El grupo mayoritario, por su parte, ha rebatido el espíritu de la norma, empezando por la introducción de la calificación indefinida de VPO, y ha trasladado su malestar por considerar que el acuerdo previo de PSN, Geroa Bai, EH Bildu, Podemos e I-E suponía "hurtar el debate de enmiendas en Comisión".

Ahora, la proposición será elevada a pleno, previsiblemente el día 30 de junio, para su definitivo debate y votación. Esta ley, impulsada por PSN, Geroa Bai y Podemos, tiene por objeto dotar a la Administración de nuevos mecanismos que, como la calificación indefinida de VPO, el Índice de Sostenibilidad de Alquileres (ISA) o el Registro de Contratos de Arrendamiento, puedan contribuir a generar vivienda protegida suficiente y asequible a partir de un diagnóstico real sobre los precios de arrendamiento, punto de partida para tratar de definir y regular zonas de mercado especialmente tensionadas.

El departamento responsable de la declaración de zona de mercado residencial tensionado, calificación que tendrá una vigencia de tres años prorrogable anualmente, redactará un plan específico en el que propondrá y calendarizará las medidas necesarias para atender adecuadamente la demanda de vivienda a precio razonable, teniendo en cuenta las dinámicas demográficas y la situación socioeconómica de la población residente.

La declaración requerirá, entre otros, que el precio de compra o alquiler en dicho ámbito territorial haya experimentado en los cinco años anteriores un crecimiento acumulado de al menos un 5% superior al IPC de Navarra y que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler, incluidos los gastos y suministros básicos, supere el 30% de la renta media de los hogares.

Más allá de lo dispuesto en las cláusulas privadas de actualización, los contratos de arrendamiento suscritos con carácter previo a la declaración de zona residencial tensionada sólo podrán ser objeto de una subida máxima del 10% y siempre que en los dos años anteriores la vivienda haya sido objeto de rehabilitación, bien a nivel estructural, de eficiencia energética (debe acreditarse un ahorro energético el 30%) o accesibilidad.

Dicho incremento también será efectivo en contratos o prórrogas voluntarias para períodos de 10 o más años. Cuando el arrendatario sea una persona jurídica gran tenedor (propietario o usufructuario de 10 o más viviendas), la renta pactada no podrá exceder del límite máximo aplicable conforme al índice SARA. Todas estas cautelas regirán mientras dure la vigencia de la declaración de zona tensionada.

El Índice de Sostenibilidad de Alquileres (ISA) se configura como un sistema de regulación de precios de arrendamiento basado en una fórmula cuyo resultado es producto de multiplicar el valor de la vivienda (precio libre con reforma) conforme al Decreto Foral 334/2001, por un coeficiente que se determinará anualmente y podrá tener un valor distinto para localidades o zonas concretas. Cuando su valor sea igual a cero, se entenderá que no es de aplicación.

El valor mínimo del ISA para cualquier vivienda de Navarra con coeficiente distinto de 0 y cédula de habitabilidad en vigor será de 3.600 euros. El máximo, por el contrario, será de 1,5 veces el importe de la cuantía anual del Índice Sara para una unidad familiar de un solo miembro.

En el caso de viviendas protegidas sujetas a limitaciones de precio de venta y renta, su ISA será idéntico al precio máximo de arrendamiento legalmente permitido. El primer coeficiente 'j' del ISA se determinará mediante orden foral en un plazo no superior a los tres meses desde la entrada en vigor de esta ley.

Con carácter general, el régimen de protección de las viviendas protegidas tendrá una duración indefinida, también en el caso de las calificadas en cesión de uso. Por tanto, no se admitirá la descalificación anticipada de las viviendas protegidas y se abre la puerta a que también se pueda promover vivienda protegida en parcelas libres.

Bajo esas premisas, las VPO en régimen de arrendamiento con o sin opción de compra "mantendrán de forma indefinida algún régimen de protección pública". No obstante, se destinarán al alquiler como mínimo 21 años desde su calificación definitiva. Transcurrido dicho período, podrán destinarse a la venta con los requisitos de acceso en propiedad en segunda transmisión a las viviendas protegidas y aplicando el precio máximo imputable a las viviendas de precio tasado. Estas mismas condiciones regirán también en el supuesto de que se hubiera ejercido la opción de compra. La enmienda que así lo dispone ha sido aprobada con los votos a favor de PSN, Geroa Bai, EH Bildu e I-E y los votos en contra Navarra Suma y Podemos.

Durante los cinco años siguientes a la aprobación de esta ley, cuando se trate de promoción de viviendas en régimen de alquiler sin opción a compra y edificadas sobre parcelas no reservadas a la promoción de VPO, la duración del régimen de protección no será inferior a 15 años. Dos años antes, deberá realizarse notificación expresa y personalizada a cada unidad familiar, explicando los precios que regirán una vez concluya el régimen de protección.

En ese marco y con el ánimo de racionalizar el cumplimiento de los estándares mínimos de reserva de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública, se prevé que en los planeamientos urbanísticos de los municipios de la Comarca de Pamplona y de aquellos con una población igual o superior a 10.000 habitantes, los consistorios puedan reducir del 50% hasta el 30% el estándar mínimo de vivienda protegida. Exigirá justificar que dicha actuación urbanística resulta "inviable" y hayan transcurrido al menos cuatro años desde la publicación en el BON de la aprobación definitiva del Plan Municipal. Dicha voluntad deberá materializarse mediante acuerdo de pleno (mayoría simple), que se elevará al departamento para que emita un informe que, caso de ser estimatorio, deberá establecer el nuevo porcentaje en base al estudio municipal de inviabilidad.

El mismo procedimiento regirá en los municipios con población igual o superior a 2.000 habitantes e inferior a 10.000, en este caso para reducir la nueva capacidad residencial del 35% hasta el 10%. En uno y otro caso, el objetivo es "disponer de un porcentaje más importante de vivienda protegida destinada al alquiler". La enmienda que así lo dispone ha sido presentada por PSN, Geroa Bai y Podemos y ha salido adelante con las abstenciones de Navarra Suma y EH Bildu.

Por todo ello y con el fin de "lograr un parque de vivienda en alquiler homologable a otras zonas europeas", el Gobierno de Navarra y las entidades locales orientarán el 75% los recursos disponibles a la promoción de vivienda en régimen de arrendamiento, dando preferencia a los colectivos más desfavorecidos. Hasta una tercera parte de esa oferta podrá incluir opción de compra.

Con ese afán, progresivamente y con carácter anual se ampliará hasta los 35 años la edad máxima para optar a la deducción por arrendamiento para emancipación.